Nießbrauch in der WEG

(Hinweis: Das ist eine fachliche Übersicht, keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die konkrete Gestaltung sind Notar und Steuerberatung praktisch immer sinnvoll.)

Ausgangslage: „Vorweggenommene Erbfolge“ mit (Vorbehalts-)Nießbrauch

Bei der Schenkung/Übertragung einer Eigentumswohnung an Kinder wird häufig ein lebenslanger Nießbrauch für den Übergeber („Erblasser“ im weiteren Sinn) vorbehalten. Typische Ziele:

• Nutzung sichern: weiter selbst wohnen oder Mieteinnahmen behalten.

• Schenkungsteuer senken: Der Nießbrauch mindert regelmäßig den steuerlichen Wert des übertragenen Vermögens (Bewertung über BewG). 

• Freibeträge nutzen: Kinder haben i. d. R. 400.000 € Freibetrag je Elternteil; mehrere Erwerbe werden innerhalb bestimmter Regeln zusammengerechnet. 

1) WEG-Kernpunkt: Wer hat in der WEG die Rechte – Eigentümer oder Nießbraucher?

In der WEG ist maßgeblich, wer Wohnungseigentümer ist (im Regelfall: wer als Eigentümer im Grundbuch steht bzw. nach WEG als Eigentümer gilt). Der Nießbraucher ist nicht „Wohnungseigentümer“, sondern ein dinglich Nutzungsberechtigter.

Einladung zur Eigentümerversammlung

• Die Einladung ist vom Verwalter in Textform an die Wohnungseigentümer zu versenden. 

• Ein Nießbraucher ist nicht automatisch Adressat der Einladung (weil nicht Eigentümer).

Stimmrecht und Vollmacht

• Das Stimmrecht ist an die Eigentümerstellung gekoppelt. 

• Der Eigentümer kann aber eine Vollmacht erteilen; das Gesetz verlangt, dass Vollmachten in Textform erteilt werden. 

  Praktisch heißt das: Der Übergeber kann als Bevollmächtigter des Kindes zur Versammlung gehen und dort abstimmen – wenn eine Vollmacht vorliegt.

Einsicht in Unterlagen

• Das Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen steht dem Wohnungseigentümer zu. 

• Für die Beschluss-Sammlung muss die Gemeinschaft auch einem vom Eigentümer ermächtigten Dritten Einsicht geben. 

  Auch hier: Über den Eigentümer (Kind) lässt sich der Zugriff für den Übergeber organisieren, aber es ist kein eigenes originäres Nießbraucher-Recht.

Kosten/Hausgeld

• Die Kostentragungspflichten in der WEG treffen grundsätzlich die Wohnungseigentümer. 

  Wenn der Nießbraucher „wirtschaftlich“ alles zahlen soll, ist das Innenverhältnis (Vereinbarung zwischen Kind und Nießbraucher). Gegenüber der WEG bleibt typischerweise der Eigentümer „dran“.

  
  

2) Der entscheidende Konflikt: Steuer- und Nutzungsmodell vs. Mitbestimmung in der WEG

Ein Vorbehaltsnießbrauch ist steuerlich und wirtschaftlich attraktiv – aber er verlagert das WEG-„Machtzentrum“:

• Eigentümer (Kind): Stimmrecht, Einberufungs-/Mitwirkungsrechte, Beschlussanfechtung etc.

• Nießbraucher (Übergeber): Nutzung/Erträge, aber keine eigenen WEG-Mitgliedschaftsrechte (ohne Vollmacht/Abrede).

Wer „weiter entscheiden“ will, muss das vertraglich und organisatorisch sauber lösen.

3) Wie der Übergeber trotz Schenkung Einfluss behält:

Hebel A: Stimmrechts-/Vertretungsregelung über Vollmacht (WEG-tauglich)

Ziel: Übergeber nimmt an der Versammlung teil und stimmt ab.

Typische Bausteine:

• Dauer-/Generalvollmacht für Eigentümerversammlungen (Textform genügt gesetzlich). 

• Regelung, wohin Einladungen gesendet werden (z. B. zusätzlich an den Übergeber „zur Kenntnis“).

  Wichtig: Rechtlich „sauber“ ist die Einladung an den Eigentümer; zusätzlich an den Nießbraucher ist nur Service.

Risiko: Vollmachten sind grundsätzlich widerruflich. Wenn das Verhältnis kippt, ist der Einfluss schnell weg.

Hebel B: „Stimmrechtsbindung“/Weisungsrecht im Innenverhältnis (zivilrechtlich)

Aus dem Begleitschuldverhältnis kann sich ergeben, dass der Eigentümer verpflichtet ist, bei der Stimmabgabe die Interessen des Nießbrauchers zu berücksichtigen, nach Weisung zu handeln oder Vollmacht zu erteilen.

Wichtig für die WEG-Praxis:

• Das ist Innenrecht zwischen Kind und Nießbraucher.

• Für den Verwalter/ die WEG zählt die Stimmabgabe des Eigentümers bzw. seines Bevollmächtigten – nicht, ob intern eine Weisung verletzt wurde.

  Im Streitfall ist das primär privatrechtlich (Nießbraucher ↔ Eigentümer), nicht „WEG-intern“.

Hebel C: „Sicherungsnetz“ im Überlassungsvertrag (damit Vollmacht/Weisung nicht leerläuft)

Wenn der Übergeber wirklich auf Einfluss angewiesen ist, werden oft Sicherungen eingebaut, z. B.:

• Rückforderungsrechte (z. B. bei Widerruf der Vollmacht, Veräußerung ohne Zustimmung, Insolvenz, Scheidung etc.)

• Zustimmungsvorbehalte oder vertragliche Verfügungsbeschränkungen (praktisch über Rückforderungs-/Rückauflassungskonstruktionen)

Das sind klassische Notar-Bausteine, weil sie oft grundbuchlich abgesichert werden sollen.

4) Steuerliche Logik: Warum der Nießbrauch die Schenkungsteuer oft senkt

Bewertung des Nießbrauchs (vereinfacht)

Für Schenkung-/Erbschaftsteuer wird der Nießbrauch typischerweise als Kapitalwert bewertet (Jahreswert × Vervielfältiger). Die gesetzlichen Grundlagen zur Bewertung lebenslänglicher Nutzungen und zum Jahreswert stehen im BewG. 

Die Vervielfältiger werden vom BMF veröffentlicht (für Stichtage ab 01.01.2026: Schreiben vom 21.10.2025). 

Freibeträge und „10-Jahres-Denke“

• Kinder haben i. d. R. 400.000 € Freibetrag je Elternteil. 

• Bei mehreren Übertragungen spielen die Regeln zur Zusammenrechnung/Vorerwerben eine Rolle. 

Einkommensteuer: Wer versteuert Mieteinnahmen?

Bei vorbehaltenem Nießbrauch werden die Einkünfte aus Vermietung in der Praxis häufig dem Nießbraucher zugerechnet (er zieht die Nutzungen). Das ist stark einzelfallabhängig, wird aber in Rechtsprechung/Verwaltung ausführlich behandelt. 

5) WEG-spezifische Fallstricke, die viele übersehen

(1) Kommunikation mit dem Verwalter: Eigentümerwechsel sauber nachhalten

Nach Umschreibung muss der Verwalter wissen, wer Eigentümer ist und wohin Einladungen gehen. Formal bleibt der Eigentümer „Hauptadressat“. 

(2) Hausgeld/WEG-Kosten vs. Nießbrauch-Kostenklausel

Wenn im Überlassungsvertrag steht „Nießbraucher trägt alle Kosten“, sollte klar definiert sein, ob das auch Umlagen, Sonderumlagen, Instandhaltungsrücklage etc. umfasst – weil die WEG rechtlich zunächst den Eigentümer in Anspruch nimmt. 

(3) Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung: Vertretungsregeln möglich

Manche Gemeinschaftsordnungen schränken die Vertretung ein (z. B. nur bestimmte Personenkreise). Das muss man prüfen, bevor man „Vollmacht = Lösung“ annimmt.

(4) Wenn der Übergeber selbst dort wohnt: Bauliche Maßnahmen, Modernisierung, Sonderumlagen

Wer weiterhin dort lebt, will häufig auch bei Modernisierungen, Instandsetzungen, Sonderumlagen etc. mitsteuern. Genau hier ist die Vollmacht + Sicherung entscheidend, weil wirtschaftliche Betroffenheit und Stimmrecht auseinanderfallen.

6) Praxis-Checkliste: Was der Übergeber vor der Übertragung klären sollte

1. Zielbild: Geht es primär um Steuern, um Versorgung (Mieten/Wohnen) oder um WEG-Einfluss?

2. WEG-Einfluss absichern:

   • Vollmacht (Textform) für Versammlungen + klare Weisungslogik. 

   • Sicherung im Vertrag (Rückforderungs-/Sanktionsmechanik), damit die Vollmacht nicht „morgen weg“ ist.

3. Kostenklauseln präzise formulieren: Laufende Kosten vs. Instandsetzung vs. Sonderumlage vs. Rücklage.

4. Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung prüfen: Vertretungs-/Stimmrechtsbesonderheiten?

5. Steuerliche Bewertung rechnen lassen: Jahreswert, Vervielfältiger (BMF-Tabelle 2026), Freibeträge, Vorerwerbe. 

Quellen & weiterführende Links (Auswahl)

BewG (PDF, gesetze-im-internet.de): https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/BewG.pdf

ErbStG § 16 Freibeträge (gesetze-im-internet.de): https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/__16.html

GrEStG § 3 (Steuerbefreiungen, gesetze-im-internet.de): https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html